不論是買房或租屋，天花板漏水問題經常成為屋主、房客的噩夢，尤其面對天花板漏水責任歸屬的疑慮，釐清到底是誰該負責修繕、誰應負起賠償責任，往往使問題更加複雜。以下就根據不同狀況進行分析，搭配實際案例說明，教您如何保護自身的權益，千萬不要平白遭受損失！
天花板漏水一定是樓上的問題嗎？天花板漏水責任歸屬解析
天花板出現水痕，第一件事絕對不是氣呼呼地跑上樓理論！因為這種漏水現象未必是樓上鄰居造成的，在此之前，建議事先一一確認下列幾個可能性，以便找到應負擔修繕、賠償費用的對象：
天花板漏水責任歸屬一、屋頂：
住家若位於公寓大廈的頂層，天花板漏水便可能是屋頂防水不良所造成。一般而言，「屋頂構造」屬於公寓大廈的共有部分，根據《公寓大廈管理條例》第10條規定，「共用部分」之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，而費用亦由公共基金支付、或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔金額。
唯一例外是當住戶有簽署分管協議約定由一人或數人分別管理或使用，或是透過公寓大廈的區分所有權人會議決議，將「樓頂平臺」約定給特定住戶使用而成為「約定專用部分」時，則由各該管理或使用人負責。
天花板漏水責任歸屬二、專有水管：
若確認天花板漏水的原因出自樓上住戶，為其「專有部分」之水管破損的影響而導致漏水，則確定為樓上該戶之區分所有權人應負擔修繕及賠償的責任。
不過，有時樓上住戶會主張自己不是房屋的所有權人，只是租客、借住親友等等，而不願意負擔責任。雖然原則上是房屋的所有權人要負擔損害賠償責任，但司法實務判決在特定的情況下，也有認定非房屋所有權人需負擔連帶責任的案例喔。
天花板漏水責任歸屬三、共同壁或樓地板間的水管：
若經檢查發現漏水原因乃共同壁或樓地板間的水管破損所致，則須區分是否為專有部分之管線、或屬於公共管線。
前者之天花板漏水責任歸屬，依《公寓大廈管理條例》第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。」但須留意的是，如果管線損毀原因可歸責於個人事由，如變更隔間、改變管線、重新裝潢等，需由該區分所有權人負擔。
若為後者，則屬於公共結構問題，因此適用前述之《公寓大廈管理條例》第10條規定，可歸類於「共用部分」之修繕及維護，處理方式與屋頂漏水的狀況相同。
天花板漏水責任歸屬四、人為：
當天花板漏水是因個人的人為疏忽或不當操作引起時，主要的責任應由當事人自行承擔，包含修繕費用、與賠償他人損失之費用。
天花板漏水責任歸屬判例：2大案例教您保障自身權益！
了解天花板漏水責任歸屬分辨方式後，以下提供兩個天花板漏水求償的實際案例，當您遇到這類問題時，建議可以參考如下做法，請專業機構調查漏水原因，搜集相關證據並諮詢律師意見，才能保障自身權益獲得補償：
案例一、樓上屋主判賠精神慰撫金並負擔修繕費用：
根據《中央社》報導，台北市某1樓住家的杜姓民眾，長期受2樓水管老化耗損問題所苦，從民國108年10月開始，浴室天花板就出現了漏水現象，嚴重影響生活品質；然而，直到109年8月，2樓的房主才著手開始修繕。因此，杜先生向法院提告，請求2樓屋主賠償修繕費和精神慰撫金。
一審判決指出，2樓屋主應賠償7500元天花板修繕費用及5萬元精神慰撫金，但2樓屋主不服賠償金額、針對判賠慰撫金部分提出上訴。
然而，經二審判決，鑑於2樓屋主因疏於維護水管，導致杜先生的房子出現漏水問題，迫使他必須在天花板黏貼塑膠袋承接漏水，長期忍受浴室潮濕滋生蚊蟲及惡臭，法庭認為這已遠超一般人的承受範圍，仍判2樓屋主賠償慰撫金5萬元。全案不得上訴。
案例二、樓上屋主判賠租金減少損失：
《中國時報》曾報導，居住於北市某3樓的何姓住戶，因不滿天花板漏水導致出租金額遭砍價，多次要求4樓屋主著手修繕卻皆被拒絕，因而選擇將4樓屋主告上士林地院，希望得到進入4樓修繕的許可，並索賠租金損失。
3樓何姓屋主提出，根據台北市結構技師公會鑑定，3樓天花板漏水問題起因於4樓的管線出狀況，導致3樓房屋天花板鋼筋裸露、腐蝕、泥沙剝落，除了嚴重危害建築結構，也造成地板出現積水困擾；而4樓屋主對此提出質疑，認為鑑定報告程序有瑕疵。
為釐清事實，法院囑託台北市結構技師公會再次進行鑑定。最終，鑑定結果證實3樓天花板漏水與4樓有直接關聯，法院因此判決3樓屋主有權進入4樓修繕，且4樓屋主需賠償租金損失與修繕費用共210萬餘元。
由以上兩個實際案例可看出，當家中出現天花板漏水問題時，不僅即將面臨生活品質下降、物質損失等困擾，還可能涉及法庭訴訟。建議房客或屋主必須仔細記錄漏水的詳細情況，包括首次發現漏水的時間、受影響的範圍，以及因此導致的具體生活困擾和財產損失。這些細節資料對於未來的訴訟或賠償談判，皆是非常有力的實質證明。
此外，尋求專業律師的協助也尤為重要，不僅能夠獲得正確的法律建議，更可以委任律師代為出面處理相關談判或訴訟，確保您的權益不受侵害；同時，可透過地方結構技師公會鑑定，確認漏水的真正原因和責任歸屬，從而為未來的賠償談判或訴訟提供堅實的證據基礎。
因此，面對天花板漏水的問題，詳實的紀錄、專業律師的諮詢和正確的鑑定程序，都是確保受害者能獲得合理賠償的關鍵因素。
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釐清天花板漏水責任歸屬，律師揭樓上漏水不處理如何提告！
有些人家中發生天花板漏水，上樓反應未果就氣急敗壞揚言報警，但這類案件並非警察管轄範圍，請警察出面也只能對樓上做出勸導，不會實際開罰、也無法要求對方賠償。
當樓上住戶拒絕修繕及賠償時，民事訴訟無疑是解決此類紛爭的有效手段。在提起訴訟前，可先請地方結構技師公會進行鑑定，以釐清天花板漏水責任歸屬、客觀地確認漏水原因，為未來的訴訟提供關鍵的證據支持。
同時，建議尋求專業律師的協助，以幫助您制定完善應對策略，或是先寄送存證信函、律師函等書面文件。此舉除了能夠警示對方，更能作為您已試圖和解或通知對方修繕的證明，在法律程序中更具意義。
如果對方仍然沒有後續動作，就可提出損害賠償訴訟。這時，專業律師將全程引導您進行民事訴訟，從計算所有可能的損害賠償，如修繕費用、財物損失、甚至精神慰撫金等，到提出訴訟、在法庭上主張有利於己之事實，為您打一場有策略的法律戰。
因此，藉由具豐富經驗和專業知識的律師從旁協助，能確保您的權益得到最大程度保障，並幫助您適當地應對此類法律爭端、獲得應有賠償。
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