案例事實
小搜與房東簽了兩年的租約。有一天，小搜發現房東裝軌道燈的地方滲水進來，自己房間成了水池，連帶損壞新電腦。小搜馬上通知房東要求賠償和修繕，但房東卻以各種理由拒絕。現在小搜該如何尋求法律協助呢？
一、蒐集相關漏水證據與相關單據
（一）記錄租屋漏水情況
發現承租的房屋漏水時，不要急著清理。建議房客可以先用手機、相機記錄漏水現況，以及清理前後的屋況對比圖。因為法院看證據說話的，協商不成進入訴訟時，這些照片就成為最利的證據！
（二）取得財務毀損證明
漏水導致房客的財產受損時，更建議房客紀錄物品現況，尤其是最好到讓第三人清楚明瞭財產的毀損就是因為漏水導致的程度，建議保存「報價單」或「維修單據」等，最好要求維修店家確認毀損事由，並在單據上記載原因。
二、立即連絡房東：釐清責任歸屬
（一）保存與房東對話紀錄
房屋漏水時，房客應該立即向房東聯絡，如果房客什麼都不做，讓漏水狀況越來越嚴重，房東有可能反過來認為是房客拖延修復的時間，要求房客賠償。通知房東的時候，要明確告知發現漏水的時間點，要求房東協助找專業水電師傅現場檢查漏水原因。建議留存與房東的聯絡紀錄，如果是通話，因為是通話的一方進行錄音，且目的是為了協議、溝通與討論，原則上是可以錄音的。
三、房東拒絕修繕怎麼辦？
（一）限期通知房東修理
經過初步專業判定後，如果確定是因為房屋自身結構問題導致漏水，房東須負責修繕。
依民法第423條及第429規定，房東應該要在租賃期間維持房屋的品質，如果房屋發生問題的話，房東也需要負責修理，因此，漏水發生的時候，就表示房屋出現問題，房客可以要求房東在一定期限內來修繕，建議留下書面紀錄。如房東置之不理，房客可以要求終止契約，或是自己花錢修好後，向房東請求修繕費用或從租金中扣除。
另外，由於漏水糾紛協商、修繕時程通常短則一個月、長則數個月不等，此時如果房屋已經難以居住，租客不得已搬離現居地，也可以向房東要求免除修繕期間的租金；漏水不嚴重的話，可以要求減少租金。但是減少幅度需要個案認定，而且估價涉及高度專業性，故建議委任律師或相關專業人士處理，或可以參考各地區「不動產估價師公會」所統計之一般屋價折損資料。
（二）要求房東賠償財物損失
房客因為租屋漏水，導致自己的財物損壞，也可以向房東要求修繕物品，或是給付修繕物品的費用。如果已經修不好了，也可以直接請求金錢賠償。
四、房東話術破解法？
（一）類型1：我們自己住的時候都好好的怎麼你們住就有問題，一定是你們用壞的！
1. 房客應負保管義務
租屋漏水情況下，房東在租賃契約存續期間應負保管義務，包括適當使用和維護租賃物品。若漏水問題是由房客不當使用或損壞所導致，房客需自行負擔修復費用。
2. 房東需舉證房客違反保管義務
在漏水糾紛中，房東需要提供證據來證明房客有違反保管義務的行為，例如不當使用或疏忽造成的損壞。法院通常需要具體證據來支持房東的主張，以確定房客是否有違反注意義務。
3. 房東應負租屋漏水的瑕疵擔保責任
若租賃期間出現租屋漏水的瑕疵，房東應負責修復或賠償相關損害，除非漏水問題是因不可抗力因素所致。房東無法藉由租金便宜或特約排除擔保責任等約定來免除對租屋漏水的責任。
（二）類型 2：「我租金已經很便宜了，而且我們約定不負瑕疵擔保責任，所以我們不用負責！」
1. 房東可以特約排除瑕疵擔保責任
因為私法自治原則，瑕疵擔保責任是可以透過私人間協議加以排除的，因此，如果房東在租約中記載出租人不負瑕疵擔保責任的約定，或是約定由房客自行負責，都是具有法律效力的行為！
2. 仔細審閱避免爭議
為了避免爭議，大多數會選擇用內政部公版的租賃契約範本，但還是建議大家要好好閱讀內容。如果租賃契約是房東自己提供，就更應該詳細檢閱。另外要注意的是，有些房東會要求簽訂「租賃標的現況確認書」，裡面也會記載有無滲漏水、滲漏水處之處理，建議簽約前一定要仔細閱讀，約定清楚，才能有效保障自身權益。
結語
最終，租屋想必是剛踏入社會年輕人，尤其是北漂青年，人生中必經的體驗，因租屋而產生的相關法律糾紛，也是多數人共同經驗，例如張淑晶事件。現實社會中，租屋市場失靈、租賃關係中兩方地位之不平等，遇到不合理的事情，往往也是由租客自身忍氣吞聲的嚥回去，唯恐再度踏上尋覓下一個落腳地的漫長旅程。事實上，立法者多半設計有利於租客的制度，建議大家在遇到糾紛時盡速諮詢律師，若是承租店面、租金高、租期長的時候，更建議簽約前就先請律師審約。房客可以早日發現房東不合理的要求，房東也能避免房客毀掉自己的房產，一同打造共榮有序的租賃市場。
