前言
天花板漏水是在外租房抑或是已經買房的人，唯恐避之不及的問題，漏水伴隨很多原因，通常漏水最大部分原因是房屋老舊，管線超過使用年限。但是，因管線埋藏於牆壁或水泥裡，並非可以直接發現的瑕疵，修理起來也很費功夫。其中，又屬天花板漏水較為常見，天花板漏水原因有許多，包含天花板損壞、上層住戶防水層失效、水管滲漏等等，本文會說明漏水發生原因，並解析法律上該如何處理。
租屋天花板漏水
台北市與新北市乃台灣主要都會區所在，許多大學生於就讀大學完畢後，選擇在台北繼續生活工作，又或是有許多從中南部上來的北漂族，希望在台北尋覓一份薪水較高的工作，目前雙北都會區更乘載接近700萬人，因雙北高額的房價，使得僅有少數人有能力購買自住宅，剩下的受薪階級因無力負擔高額房貸，僅能退而求其次選擇租屋，龐大勞動人口需求，因此催生出龐大的租屋需求，但雙北臨近蛋黃區之租屋，基本上都偏老舊，多是30-40年，甚至50年以上之公寓改造成套房，遇到房屋租賃時，該如何處理漏水情形？筆者遇過的案件類型，就是頂樓加蓋，半夜漏水，之後查找原因，發現漏水原因是水管從牆壁裡滲水，造成水管承受不住壓力而爆裂。
那遇到租屋處有天花板漏水該怎麼處裡呢？最簡單的方式，就是通知房東請他修繕即可，若房東拒絕或是說那是承租人造成，依照民法第430條規定，若房屋出現需修理之情形，經告知房東請他處理，房東消極或怠為處理，可以先由承租人請水電修繕，之後再向房東請求修繕費用。一般遇到類似情形，房東多半會有配合的水電廠商，但是否能及時處理，還是有所疑慮，如本文所舉案例，該漏水發生在晚上11:00，大部分之水電工於該時段皆為下班時間，是否能及時修繕及關重要，若需等他漏水到隔天，租屋處是否會淹水變池塘？若自行尋找房東事後爭執價格太高時，仍能依據該條向房東主張。(衍生閱讀：租屋漏水房東不處理？律師教你4個步驟自保，修繕糾紛賠償全攻略)。
房屋所有權人天花板漏水
購買新成屋
存夠頭期款後，購買房子，晉升有殼族是許多人的願望，但不是人人都會選擇購買新建大樓，許多人亦會選擇購買中古屋，但兩者間處理差別不大。
在購買房子交屋前，實務上做法會先請買受人驗屋，若有發現相關天花板漏水問題，可以選擇在交屋時告知建商請他修繕，若是購買房屋交屋後發生天花板漏水(中古屋較為常見)，可以在發現房屋天花板漏水時，盡速通知出賣人，並向出賣人主張物之瑕疵擔保，看是要減少該房子出賣之價金，或是請求出賣人負擔修繕費用。如果漏水情形嚴重到無法正常居住，買方可以依照物之瑕疵擔保主張解約，請賣方返還購屋時之價金，這裡需要特別注意的是，主張瑕疵擔保，依照法律規定，要在發現瑕疵通知後六個月或自房屋交付起五年內行使權利。
裝潢後發生天花板漏水
購買房屋後，大部分人都不會居住毛胚屋，所以都會選擇裝潢，若是裝潢時，有架設天花板並鋪設管線於天花板內者，就有可能發生管線未鋪設好，導致天花板漏水，若不幸於驗收房屋裝潢時發現天花板漏水一事，可請裝潢廠商修理，在完成驗收完畢並付款。
若是裝潢後超過一年才發生，也可先通知當時施工的廠商，看問題是施工造成，還房屋本身就有管線老化問題，先請廠商提出修繕方法，因民法上規定瑕疵發現期間僅有一年。但若是超過一年才發現是施工廠商所造成，還是可向施工廠商反應，看要由廠商解決，或是日後訴訟主張民法上債務不履行不完全給付等規定求償。
樓上住戶導致天花板漏水
常見漏水原因，除了自身管線有問題以外，涉及到第三方的則是上層住戶防水層失效，這是由樓上住戶所造成，若情況急迫可以先自行請廠商修繕，但會遇到要進入對方家中修繕或是對方事後不認帳的問題。因此，若時間充裕的話，會建議先向樓上鄰居反應，請他配合讓廠商進入，或是由他找廠商來處理更換防水層，甚至是以和解金的方式，給付一筆款項當作補償或賠償。
這類案件首先需要釐清的，就是漏水責任歸屬(衍生閱讀：漏水原因如何釐清？漏水鑑定的注意事項)，若不幸鄰居置之不理，否認漏水是他的房屋所造成，也不想負擔賠償責任，此時可以依民法第184條侵權行為相關規定提起訴訟，可以請求的賠償項目，包含樓上住戶防水層失效所造成天花板漏水的修繕費用、房屋價格減損，以及因天花板漏水造成其他家具損害。
管線老舊造成天花板漏水
因房屋本有其使用年限，但因現今不動產價格飆漲，造成有許多中古屋其實已經老化很嚴重的問題，若是房屋年齡超過30年，基本上當初所鋪設管線皆已自然耗損老化，這時若天花板管線屬暗管，處理上會增加難易度，因為無法具體得知是哪個管線問題，僅能先從有漏水的部分維修，但筆者還是建議若管線已經老舊，建議於搬進該住處時，先行拉皮，將老舊管線汰換，可一併於裝潢時請水電處理，才不會日後發生今天臥室天花板漏水，過三個月客廳天花板漏水，再過一個月浴室天花板漏水的問題。
