買房最怕買到漏水屋！買了看起來光鮮亮麗的二手屋，沒想到人剛住進去卻開始漏水，氣急敗壞第一時間就想找原屋主討個公道！不過您知道嗎？關於中古屋瑕疵擔保責任範圍其實有例外，而且不等同於「中古屋漏水保固」！以下文章就為您詳細解析二者差異。
中古屋瑕疵擔保責任範圍解析：這些情況可以免除！
在釐清中古屋瑕疵擔保責任範圍前，首先需要解釋什麼是「瑕疵擔保」。「瑕疵擔保」是《民法》中的專有名詞，根據《民法》第354條規定，出賣人應擔保其物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用、契約預定之效用。但需特別提醒的是，「減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」。
簡而言之，賣家須擔保其所賣的物品不會憑空消失或降低價值。倘若交易的是「房屋」，那麼在交屋時，賣家應確保房屋的實際狀況與簽署契約時所約定的狀態相符，不能有太大的落差，且屋況至少需「堪用」即可。
舉例來說，假如陽台窗戶鎖扣雖有些故障、但仍能正常開關，這種情況就「不屬於」中古屋瑕疵擔保責任範圍，買方需要自行負擔修繕費用；然而，若窗戶因為牆體有裂縫、或窗框結構變形而無法正常使用，就「屬於」中古屋的瑕疵擔保範疇。
此外，還有一些特殊情況，也「不列入」中古屋瑕疵擔保責任範圍，像是：
1. 買方已事先得知「房屋瑕疵」
若買方在購屋前就已被告知某些特定的房屋問題，並表明接受後選擇購買，那麼這些瑕疵就不屬於中古屋瑕疵擔保範圍內。由於買方已預先知悉，因此賣方無需對該瑕疵進行擔保或賠償。
2. 買方未有檢查或通知「房屋瑕疵」的舉動
在進行房屋交易時，買方通常有權對房屋進行詳細檢查。如果買方未檢視屋況，或者在發現瑕疵後未及時通知賣方，則該瑕疵可能不會被列入擔保範圍內。這是因為買方自身的疏忽，導致失去爭取權益的機會。
3. 買賣雙方事先約定
在某些情況下，買賣雙方可能在簽約時就已對特定房屋瑕疵達成約定。例如，賣方可能已告知買方某處瑕疵並提供了減價，或是買方接受了某處瑕疵並同意不要求賠償。在這些情況下，雙方的特殊約定將優先於《民法》的瑕疵擔保條款，因此該瑕疵不屬於中古屋瑕疵擔保責任範圍。
中古屋瑕疵擔保責任範圍迷思破解：竟然與中古屋漏水保固不同！
一般人都是透過房屋仲介購買中古屋，在與仲介簽約時，契約書中通常會承諾提供「中古屋漏水保固」，事實上，這裡所謂的「保固」與《民法》第359條所述的「買賣因物有瑕疵，……，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」並不相同。
仲介提供的「中古屋漏水保固」，其實是基於「契約約定」所生的義務，與《民法》中的「法定責任」有所區別。因此，當出現漏水問題時，請求修繕並非法條明文規範的中古屋瑕疵擔保責任範圍；而與仲介簽訂合約中的漏水保固條款，雖然通常可交由賣方負起修繕責任，但往往有一些附加限制，例如：必須在交屋後6個月內提出瑕疵、賠償金額及保固範圍有限制等。
然而，若仲介不願意負擔修繕該怎麼辦？首先，需確認「交屋前」該瑕疵已存在。這可以透過第三方機構如土木技師公會、結構技師公會等，以獲得公正鑑定。若交屋前賣方未告知買方該瑕疵存在，且買方也未同意以其瑕疵現況交屋，那麼即使契約中有加註「現況交屋」、「漏水保固6個月」等條款，買方仍可依《民法》第359條，要求解除契約或請求減少價金。
抑或根據《民法》第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」向仲介業者請求損害賠償。
不過，必須留意上述狀況皆有時間限制。依據《民法》365條規定，如果買方在交房後5年之內察覺到瑕疵，且在該瑕疵被發現後的6個月內通知賣方，就可依法請賣方擔起瑕疵擔保責任；倘若賣方拖延不處理，買方便可於通知後6個月內提起訴訟，以確保權利不因時效消滅。也就是說，超過交屋後5年的時限才發現有瑕疵再通知，就不能請求解約或減價。
所以當發現中古屋有瑕疵時，千萬不要輕易忽視或延緩處理！這類問題往往涉及法律層面的權益，因此，建議儘早尋求專業律師的協助，律師不僅能夠清楚告知您在法律上應有的權利，還可以確保您的合法權益得到保障；除此之外，藉由存證信函通知賣方是一個較明智的做法，存證信函可以為您盡到法律上的告知義務，以主張行使「瑕疵擔保」的請求權。
延伸閱讀：〈漏水原因如何釐清？漏水鑑定的注意事項〉
房屋瑕疵認定條件是什麼？中古屋購買相關問題解答
Q1：房屋瑕疵認定條件是什麼？
根據上述《民法》第354條規定，「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，且「出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。
若交易物為房屋時，所謂的房屋瑕疵可能是指影響房屋價格的「價值減損」，例如凶宅、輻射屋等；或者房屋實際功能上的損害，也就是「效用減損」，如壁癌、漏水、海砂屋、建在斜坡上的住宅、實際面積小於標示面積，或是頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等產權及使用權爭議；若「欠缺保證品質」，也會被列入房屋瑕疵中，像是建材或施工過程出現問題等。
Q2：瑕疵擔保責任時效多長？
依照《民法》第365條明文規定，買方在交屋後5年內若未行使瑕疵擔保的權利，該權利便會消失，此亦為瑕疵擔保責任的最長時效。若賣方拖延不願處理，買方就必須於通知後6個月內提起訴訟、啟動法律程序，以確保權利不因時效消滅。
Q3：中古屋漏水保固多久？
「中古屋漏水保固」是基於「契約約定」所生的責任，一般都是房屋仲介為了獲取顧客信任感所附加的契約條款，通常保固期間為自交屋起6個月～1年內。不過當漏水情況發生時，根據《民法》第359條，買方在交屋後5年之內，都有權要求解除其契約或請求減少其價金。
除了上訴還有其他選擇！處理中古屋漏水建議提早諮詢律師
當家中發現漏水等房屋瑕疵時，千萬不要拖延，應儘速請公證單位驗證瑕疵原因及位置、並立刻通知賣方，否則進入訴訟程序後，法院可能會認定「買方明知房屋瑕疵卻不告知，足以證明房屋堪用」，導致喪失瑕疵擔保的請求權。而若明確通知賣方後、對方卻遲遲不處理，買方即可在通知後6個月內提出訴訟。
提醒您，在房屋買賣過程中，糾紛的發生可能無法完全避免，但不是每一次的爭端都需要走到法院，可透過專業律師發出的存證信函，促使賣方採取積極行動，以有效地解決問題。
此外，當涉及房地產糾紛時，律師所能提供的服務遠不止於法庭訴訟。律師不僅可以代表您進行私下談判，更能深入研究對方的情況和提供策略建議，協助當事人做出有利決策，尤其是在事前幫忙撰擬不動產相關合約或協議書等，確保您的利益在法律上得到最大保障。
所以，無論是已經碰到問題還是預防問題發生，皆建議尋找專業律師進行諮詢，這不僅可以節省大量的時間和金錢，還可以確保在整個過程中，為您爭取最有利的結果，千萬別任由自己的權利受損了！
