前言
違章建築一直是在台灣很常見的狀況，且因為人口密度大，但土地資源有限，為了滿足居住及生計的需求，又或是為了貪圖方便而未考量到法規範，就逕行興蓋建物，因此就造成了隨處可見違建的狀況。
然而，雖然大家常常聽到違章建築一詞，實際上您對於違章建築是否有一定的了解呢？除了大家最想知道違建是否需要拆除以外，違建也一直是在法律上較為棘手的問題，只要是跟不動產有關連的訴訟，都有可能會因為不動產本身有違建的情形而影響訴訟的發展，接著本文不僅針對違章建築的意義進行概略的介紹，同時也將進一步就違章建築所產生的法律問題進行分析與說明。
什麼是違章建築？違章建築有哪些類型？
所謂的違章建築，依據違章建築處理辦法第2條的規定，是指依法應該要申請當地主管建築機關審查許可並獲得執照，但是卻沒有申請而擅自建造的建築物，常見情形包含以下幾種類型。
- 未取得建築許可證即開工建造的建築物。
- 建築物超出原核准的範圍或面積。
- 在不允許建築的土地上進行建造，如農業用地或保護區。
- 違反建築技術規則或其他相關法規的建築物。
- 建築物使用用途與原核准不符。
- 未經許可擅自增建、改建或修建的部分。
違建一定要拆嗎？
在都市發展的過程中，違章建築一直是一個棘手的問題，民眾們也最擔心自家的違建是否會被拆除，又或是附近鄰居有違建的情形，是否可以去通報後請求拆除，違建的管理方式可以說是與居民的日常生活密切相關。對此，各地政府已經發展出各自不同的管理策略，所以各縣市的具體標準可能會有些許的差異，接著我們僅針對大範圍的管理措施做初步的整理歸納，建議大家之後可以依據自己實際的所在地去檢索各地現行的處理方式！
即報即拆：刻不容緩的違建
某些違建因其性質或位置，被認為需要立即處理，理由是為了迅速消除潛在的安全隱患，因此，這類違建的處理原則是「即報即拆」，亦即一旦主管機關接獲通報後，經過確認後認定屬於違建時，建物就會遭到拆除，這類違建包括：
- 新違建：各地政府對「新」的時間上定義有所不同，例如：台北市將1995年之後出現的違建視為新違建，而台中市則以2011年4月21日為界限，這些新違建一經發現，通常會被迅速拆除。
- 危及公共安全的違建：如果一個建築被消防或交通部門認定為對公眾安全構成威脅，比如阻礙消防通道或影響交通安全，不論其存在時間長短，只要遭到檢舉或是被政府發現時，都會被列為優先拆除的對象。
暫緩列管：權衡利弊的處理方式
對於一些長期存在的違建，政府採取了更為靈活的處理方式，根據建築的時間長短又可以被區分為既存建築與老舊建築。
- 既存違建：通常指在某個特定日期之前就已存在的違建。以台北市為例，1964年到1995年間存在的違建屬於這一類。
- 舊有違建：更早期的違建，如台北市將1964年以前的違建歸為此類。
這些違建雖然不符合現行法規，但考慮到其存在的歷史因素和社會影響，政府通常採取「造冊列管，暫緩拆除」的策略，這些違建將會被拍照記錄，並納入管理系統，但不會立即拆除。然而，重要的是「暫緩拆除」並不等同於「合法化」，這些違建仍然可能在未來被納入拆除計劃，特別是當這些違建影響到都市更新或公共安全時，因此並不會發生所謂「違建就地合法」的情形。
免拆情況：特殊考量下的例外
在某些情況下，一些被視為違建的結構可能獲得豁免，不需要拆除，主要是為了平衡法律要求和實際生活需求，避免讓所有違建都一律強制拆除會造成廣大的不便，同時也反映了法規在執行過程中的靈活性。
- 程序瑕疵：如果一個建築在位置、高度、結構和建蔽率等方面都符合當地法規，只是因為程序上的問題而被視為違建，如未申請建築許可便擅自興建，通常可以通過補辦手續來合法化。
- 輕微違規：法律規定了16種可以免拆的輕微違建情況，通常是對環境影響較小的結構，如防盜鐵窗、衛星接收器、屋頂女兒牆或庭院裝飾等。
違建可以買賣嗎？什麼是事實上處分權？
答案當然是可以！至於為何違章建築明明不能進行登記，卻可以作為買賣的標的，這個就必須說明何謂「事實上處分權」。
當出資人出資建造一棟新的房屋時，房屋完工後，這個出資人便會原始取得房屋的所有權，但是主管機關為了行政管理，設有需要聲請核發建造執照的制度，違章建築就是不符合聲請建造執照標準的建築物，因此，即便出資人因為出資興建而取得房屋所有權，但原始所有權人卻無法辦理建物第一次的所有權登記，往後亦無法再移轉登記給其他人。
然而，縱使違章建築無法進行登記，但因為違建仍然具有一定的經濟價值，所以往往還是會成為交易市場上的買賣標的，法院也無法忽視此種社會生活事實，因此實務上便創設了「事實上處分權」的概念，也就是在讓與違章建築時，雖然無法移轉登記，但買受人仍然能夠對於違建的房屋進行占有、使用、收益、處分及交易，事實上匯集了所有權的重要權能，讓違章建築能夠發揮經濟效用，同時也是保護了關於買賣違章建築的交易安全。
隔壁鄰居違建蓋到我們家，是否可以主張拆屋還地？
當隔壁鄰居擅自超出自家的範圍蓋了違建，有時可能是越過土地劃分的界線將房屋蓋到他人家的土地，因而屬於違章建築，有時只是在原本的房屋進行加蓋，可能是將陽台外推或是加蓋鐵窗等等情形，此種超出界線的建築物，在法律上就會被稱作「越界建築」，但由於各個違建越界的情形不同，不一定都屬於即報即拆的類型，縱使去申報，也不一定能夠就此拆除。
然而，當他人的建物侵害到自家土地的所有權時，就只能忍氣吞聲，而不能請對方拆除嗎？對此，在民法第796、796-1條規定當中就有針對越界建築進行規範，但要考量的因素眾多，並非只要屬於越界建築就一定可以請對方拆除，讓我們依照3個判斷標準來判別究竟是否可以向對方主張拆屋還地！
鄰居違建是否可以主張拆屋還地的判斷標準一：越界部分是否屬於「房屋」或「與房屋價值相當的建物」
首先，當越界的部分屬於房屋或是較有價值的建物，縱使是違章建築亦有相當的價值，如果只因為超出界線一些，就要求將整個房屋全部都拆除可能會減損經濟效用，請求將違建拆屋還地可能違反公共利益，而無法請對方拆除。
反之，如果超出的部分屬於能夠獨立與建物拆除分離，或是縱使拆除了也不會大幅度影響建築本身的經濟效益時，例如加蓋或擴建的部分，拆除了也不會毀壞房屋的本體，就可以請對方針對違建的部分拆除。
鄰居違建是否可以主張拆屋還地的判斷標準二：對方是否故意構成違建
若對方是刻意想要超出界線而侵害他人的所有權，原則上就沒有保護越界建築人的必要性，無論違建是屬於整個房屋或是縱使有跟房屋一樣的價值，只要是故意建造違章建築時，都可以請求越界建築人全部拆除。
不過若是對方是因為重大過失而非故意的情形下，法院仍然可能會斟酌公共利益及當事人利益來判定是否可以全部拆除，或是僅為一部拆除亦有可能，所以重點在於越界建築人的主觀意圖，若對方是刻意侵害他人的權利，當然就不會產生容忍的義務，因此可以向對方主張將違建拆屋還地。
鄰居違建是否可以主張拆屋還地的判斷標準三：發現違建時是否即時提出異議
當發現隔壁鄰居有超出界線蓋違建的情形時，必須即時向對方提出異議，否則時間一旦久了，違建的所有權人可能會因此投入更多資金或心力來維護房屋，若該房屋已經無法遷移、變更，出於利益與投入成本的權衡考量，可能就會無法針對違建部分主張拆屋還地。
因此，只要發現隔壁鄰居有超出界線的當下，建議就需要即刻進行處理，亦可考慮請律師協助寄發存證信函來向對方表示異議，未來縱使不幸要走上訴訟時，即可作為當時有確實提出異議的證據。
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違建是否可以強制執行？違建遭到強制執行時還有救濟管道嗎？
如同前面多次強調地一般，由於違章建築也有一定的經濟效用，經常被當作買賣契約的標的物，所以只要有相當的價值，違章建築可以作為被強制執行的目標，但是由於違建無法進行登記，違建的起造人也有可能會將違建賣給他人，就會造成較難以判別違建屬於何人的責任財產，法院也因此可能為因為認定有誤而將違建給查封。
另外，依據強制執行法第15條的規定，第三人就執行標的物有足以排除強制執行的權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。然而，因為違建性質較為特殊，當原始所有權人將違建買賣轉手後，不同人的債權人去聲請強制執行時，就會產生誰可以提起第三人異議之訴的問題。
違建遭到強制執行的狀況一：原始所有權人的債權人對違建聲請強制執行
雖然原始所有權人已經將違建的事實上處分權移轉給買受人，但由於違建無法登記，亦即無法真正移轉違建的所有權，而實務上認為可以提起第三人異議之訴的權利僅有所有權、典權、留置權、質權等權利人，而不包含占有人，買受人僅因為取得事實上處分權並可以占有違建。
因此，當原始所有權人的債權人認為違建屬於原始所有權人的財產，因而對該違建聲請強制執行時，買受人並不能基於占有人的地位而提起第三人異議之訴，自己已經花錢購買的違建只能眼睜睜地遭到法院查封並拍賣，後續頂多可以再依據買賣契約債務不履行的關係來向原始所有權人請求相關的賠償。
違建遭到強制執行的狀況二：買受人的債權人對違建聲請強制執行
當原始所有權人已經將違章建築賣給買受人後，原始所有權人負有將違建交付給買受人的義務，而買受人將會取得違建的事實上處分權，買受人也有權利可以自由占有、使用、收益、處分及交易該棟違建。
至此，原始所有權人不應該以不能登記的弱點為由，隨時主張建築物是自己的，否則可能會無法保護交易的安全，故，若是違建遭到買受人的債權人去聲請強制執行時，原始所有權人也不能再本於所有權人的地位去提起第三人異議之訴。
違建遭到強制執行的狀況三：其他第三人的債權人對違建聲請強制執行
因為違章建築在外觀上比較難以判斷誰是事實上處分權人，且實務上也確實肯認買受人的債權人可以對違建進行強制執行，但卻可能會因為誤認，例如買受人又將違建出租給他人使用，使得並非原始所有權人也不是買受人的債權人去對於違建聲請強制執行。
此時，實務上有認為買受人可以依據民法第242條的代位權規定，代替原始所有權人提出第三人異議之訴，主要是為了維護買受人的權利，並且保障交易安全，當並非買賣關係之間兩人的債權人針對違建聲請強制執行時，應該有權阻止根本對違建沒有任何權利的人將違建視為自己的財產。
民法 第242條規定
債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。
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在土地上違建是否還有優先購買權？
依據民法第426-2條的規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。另外又依土地法第104條的規定，當基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
然而，當土地上方建築的房屋屬於違章建築時，例如明明是農業用地卻在上面建造住宅，或是始終未取得建築許可證即開工建造，且未補辦並進行保存登記的建築物，此時違章建築的事實上處分權人是否還可以在土地所有權人要賣地的時候，出來主張要優先購買這塊土地呢？
目前實務上多數認為縱使是違章建築也可以主張優先購買權！理由在於優先購買權的規定主要是為了讓地上建物與土地的所有權歸屬於同一人，避免往後因為房屋失去使用土地的使用權限後遭到拆屋還地。而違章建築本身雖然無法向地政機關辦理登記，但是仍然可以作為交易、讓與的標的，買受人也會因此取得該違建的事實上處分權，縱使屬於違建，也不影響構成租地建屋的本質，而可以適用民法第426-2條或土地法第104條的規定，因此就算是違章建築，也是可以主張優先購買權的！
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結論
違章建築在台灣是非常常見的現象，也因此法院不得不正視違建在法律上的地位，也透過許多的實務判決來一步一步的歸納關於違建的相關權利，但不可否定的是，由於現在土地的移轉以登記為必要條件，違建無法登記的這點仍然會產生許多相應而生的麻煩，恐怕也無法將違章建築作為一般的房屋來看待，違建始終會因為其特殊性而讓法律關係變得錯綜複雜。
因此，若您因為違章建築而遭遇相關的法律問題時，建議可以盡快找專業律師提供協助，違建在交易上仍然是有一定的經濟價值，大家或許也不想單純因為房屋本身屬於違建，就喪失了一些該有的權利，但處理違建的法律問題時又需要更高度的法律分析與見解說明，可以藉由律師的專業能力來維護您有關違建的權利！
