首頁 / 更多主題 / 律師告訴您借名登記中的三大風險,教您脫離借名登記舉證困難與借名登記刑事責任的困境

律師告訴您借名登記中的三大風險,教您脫離借名登記舉證困難與借名登記刑事責任的困境

前言

在台灣實務上常見的借名登記,經常是藉由借名人與出名人的友好及信任關係,因而將借名人的不動產登記在出名人的名義下,在雙方關係友好時通常能夠維持和平的借名登記關係。然而,關於借名登記的糾紛實際上卻是層出不窮,很多時候是因為貪圖他人的財產而心生歹念,又或是因為不知情的第三人介入而有所變故,都會使得借名人與出名人之間產生嫌隙,不得已就得進入訴訟程序。

而在借名登記的訴訟程序中,借名登記舉證困難就成為雙方爭執不下的原因,處理不好更有可能需負借名登記刑事責任,因此事前了解關於借名登記的風險也是很重要的一件事,本文將以實際案例提醒大家相關風險及借名登記舉證困難之處,除了能夠透徹了解借名登記的潛在爭議以外,也避免可能發生的借名登記刑事責任。

借名登記相關風險的實際案例-借名登記舉證困難與外部關係

實際案例一:借名人表示想要終止借名登記關係,但出名人拒不返還。

當借名人想要取回屬於自己的不動產時,出名人不願意歸還,便主張這個借名登記契約打從一開始就不存在,那麼就只能由借名人起訴,向法院確認借名登記契約存在並請求所有權移轉登記。
此時,應由借名人就借名登記之事實負舉證責任,如果當年成立借名登記關係時有簽訂白紙黑字的書面契約,相對來說可能爭議性就沒有那麼高,但是實務上多數會進入訴訟程序就是因為根本不存在任何的書面契約,只是當年口頭上約定好的,因此就只好藉由其他間接事實證明借名登記關係的存在,所以才會造成借名登記舉證困難的情況,以下則是可以作為證據的間接事實。

借名登記舉證困難突破點一:提出購買出資證明。

由於該不動產真正是屬於借名人所擁有的,所以應該是由借名人出資購買該不動產,既然如此,就可以提出相關的單據佐證是由借名人付款購入,例如:購屋證明單、交屋驗收單、頭期款收據、償還房貸的繳納紀錄等。另外,若借名人購入不動產時,出名人是否有相符的資力購買該房產也會成為很重要的判斷依據,若出名人當時根本無正當工作,顯然就無法購入鉅額的房產,便可以加強佐證該不動產是由借名人所出資購買的。

借名登記舉證困難突破點二:證明實際 管理與使用收益不動產。

如果真正在使用此棟房產的人是借名人,在居住期間可能會有需要裝修、修繕或是增添家內所需的家具或家電等,例如:裝修付款憑單、修繕報價單、電器保證書、有線電視申請書等,都可以證明是由誰實際居住在該房屋內。而若將該房屋出租給他人,該房租收益也應該歸屬於借名人,也必須由其作為房東負起出租人的相關責任。

借名登記舉證困難突破點三:提出權狀正本。

在許多的借名登記關係當中,通常會由借名人自行保管該不動產的所有權狀,藉以確保借名人能夠確實管理、使用、處分,同時也可以避免出名人擅自處分該不動產。

借名登記舉證困難突破點四:提出各式納稅、費用證明,銀行交易明細是關鍵。

該不動產所需負擔的稅收或是費用也應該由借名人作為繳款人而支付,如:房屋稅、地價稅、水電費等都是一般擁有房地產時會附帶而生的支出,可以出示相關的繳費單以茲證明。

上述有部分費用可能以轉帳方式進行,為了要讓單據與金流能夠相符,證明真正付款者為借名人,可以出示相關的交易紀錄來核對真正有支出的費用。

借名登記舉證困難突破點五:傳喚證人。

如果有實際知悉當時成立借名登記關係的人,亦可作為證人並提供證詞,例如當年請代書協助辦理移轉登記,其也知道有借名人及出名人雙方的存在,該代書即可成為證人。或要證明有居住或出租事實,鄰居或承租人有時也可以提供相關證詞。

律師經驗談:
如果能夠提供足夠的資料證明,才可以有效降低借名登記舉證困難,進而使得法官認定有借名登記契約的存在。律師也提醒大家,在借名登記關係存續當中,也不妨留意並妥善保管這些相關單據,若未來不幸發生了糾紛,才能防止到時候落入借名登記舉證困難的困境。

實際案例二:借名登記關係仍然存續當中,但出名人在未取得借名人同意的情況下,就擅自把該不動產移轉所有權給第三人。

(1)移轉所有權的行為是有效的嗎?

必須告訴各位借名人一個壞消息,這個處分行為會是有權處分,由於我國的不動產登記制度,該登記具有公示力,白話地說,就是第三人只能由登記的狀況來認定誰是所有人,第三人無從得知該借名登記契約的存在,且借名登記契約僅為債權契約,只規範借名人與出名人的內部關係,而其效力不拘束第三人,因此登記的外觀上出名人為該不動產的所有權人,使得將不動產移轉給第三人的處分行為屬有權處分。

(2)借名人的損失該如何請求?

至於借名人因為該處分行為所生之損害,僅能依據內部的借名登記契約關係,請求債務不履行或侵權行為的損害賠償。也有些實務見解認為可以用不當得利法律關係來請求出名人給付款項,不過究竟要用什麼法律基礎,還是要請專業律師為您分析。

(3)可能會產生借名登記刑事責任?

由於借名登記契約是基於雙方的信任關係而成立,而出名人的任務即為提供其名義供登記,而出名人因濫用因此所獲之權限,違反誠實信用原則而將該不動產移轉給他人,並因此受有利益,該行為可能會成立背信罪,而需負擔伴隨而生的借名登記刑事責任。

中華民國刑法 第342條
1 為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
2 前項之未遂犯罰之。

此外,如果出名人為了取得所有權狀,明知實際上由借名人保管,卻以遺失為由向地政機關申請補發所有權狀,則亦可能成立使公務員登載不實罪,屬於另外一個可能成立的借名登記刑事責任。

中華民國刑法 第214條
明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。

實際案例三:當借名登記的不動產因借名人或是出名人的債權人聲請強制執行,而因此遭到查封拍賣。

如前面所說的,不動產登記有絕對真實的公信力,縱使有借名登記的契約存在,該效力不會及於第三人,所以對外而言,出名人才是該不動產的所有權人,在這個前提之下,則會導出下面兩種情形。

  1. 借名登記的不動產被借名人的債權人聲請強制執行,但在外觀上該不動產在出名人名下,並非借名人名下的財產,故其債權人也不應該能夠強制執行現在還在出名人名下的不動產,因此出名人可以對此提起第三人異議之訴
  2. 借名登記的不動產被出名人的債權人進行強制執行,由於該不動產確實在出名人的名下,所以其債權人可以對其名下的財產聲請強制執行,不因借名登記契約的存在而有影響,因此借名人不得提起第三人異議之訴,而一樣只能按照借名登記契約的內部關係向出名人求償,但仍然需要注意借名登記舉證困難的情形,若連借名登記關係都無法證明存在,將連後續的求償都難以討回。

結論

在借名登記關係盛行的現在,其實背後還隱藏著很多可能發生的風險,再加上借名登記舉證困難的阻礙,若未妥善處理,原本屬於自己的不動產可能就要面臨拱手讓人的處境,律師提醒大家在成立借名登記關係時,除了要謹慎評估以上的相關風險外,若真的不幸產生糾紛時,建議也要尋求律師的協助,不論是幫助您找尋有利證據,借以脫離借名登記舉證困難的窘境,若您是出名人,也要避免可能發生的借名登記刑事責任,千萬別讓原本因為互相信任而成立的借名登記關係,最後卻成了反目成仇的原因。

點擊下方按鈕加入Line好友,搜法提供免費諮詢服務,為您解答。

Line 免費諮詢

掃描下方QR Code 加入Line 好友
搜法提供免費諮詢服務,為您解答

Line ID:@557hnatf