前言
您知道什麼是優先購買權嗎？為什麼在不動產交易中經常聽到這個名詞？究竟誰擁有優先購買權？又該如何主張優先購買權？
本文將為您詳細解析優先購買權的相關法律規範。首先，本文將說明優先購買權的基本概念和設立目的，接著探討優先購買權的不同類型，包括法定與約定優先購買權，以及具有物權效力與債權效力的優先購買權。
文中將特別列舉擁有優先購買權的對象，從共有物的共有人、土地承租人到地上權人等等，並說明如何主張優先購買權、行使期限，以及當多位權利人同時主張時的處理原則，透過系統性的介紹，讓您全面了解優先購買權的完整架構！
優先購買權是什麼？為什麼要有優先購買權？
在商業交易與所有權轉移的領域當中，有一個特別的法律權益稱為「優先購買權」，這項權益賦予特定對象在不動產轉讓過程中享有優先購買的特殊地位，具體而言，當不動產所有人決定將自己的資產售給他人時，擁有此項權利的人可依據相同的交易條件，取得優先購入的機會。
此制度的設立不僅僅是為了保護個別權益，更是為了促進財產的有效利用和管理，因為在不動產的管理上，多數人共有一個不動產或是土地與房屋所有權分離的狀況情況下，可能衍伸的糾紛較多，也更不方便不動產的所有人進行管理與處分，所以法規範上盡可能讓所有權歸屬於同一人，不但可以避免產權過度分散、確保財產管理的效率，既有權益人也可以獲得更多的權限，而優先購買權的制度將可以很大程度的平衡各方利益。
優先購買權的類型有哪些？
在法律體系中，優先購買權可以從兩個主要面向進行分類，以下將詳細說明。
優先購買權分類一：依據權利來源區分為法定優先購買權與約定優先購買權
- 法定優先購買權：顧名思義，是直接由法律賦予的權利，會依據各個法規有記載的對象才會具有法定的優先購買權，後續我們也將針對法定的優先購買權規範作相關的介紹。
- 約定優先購買權：源自於交易雙方的合約協議，是基於當事人之間同意所成立的優先購買權。
優先購買權分類二：依據權利效力區分為物權效力優先購買權與債權效力優先購買權
- 物權效力優先購買權：具有物權效力的優先購買權可以對抗第三人，若是賣方沒有先行通知優先購買權人，直接將不動產賣給他人的話，優先購買權人將可主張該筆交易無效。
- 債權效力優先購買權：相對物權效力而言，僅有債權效力的優先購買權無法對抗第三人，只能拘束債權法律關係的當事人，因此，若是賣方沒有先行通知優先購買權人，直接將不動產賣給他人的話，交易仍然有效，但優先購買權人可以請求損害賠償。
（延伸閱讀：優先購買權訴訟指南：物權、債權效力大不同，3個實戰案例完整說明該如何維護您的優先購買權！）
哪些人有優先購買權？哪些是常見的優先購買權情形？
優先購買權的情形一：變賣共有物時，共有人有優先購買權
依照民法第824條第7項的規定，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
優先購買權的情形二：共有人一人出賣應有部分，其他共有人有優先購買權
依照土地法第34-1條第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
優先購買權的情形三：租用基地建屋之承租人有優先購買權
依照民法第426-2條第1項的規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
優先購買權的情形四：地上權人、典權人或承租人有基地的優先購買權，基地所有權人有基地上房屋的優先購買權
依照土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
優先購買權的情形五：耕地的承租人有優先購買權
依照土地法第107條第1項規定，出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。另外亦有耕地三七五減租條例第15條第1項的規定，耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。
優先購買權的情形六：重劃區耕地出售時，該地承租人、他共有人、毗連耕地的所有權人有優先購買權
依照農地重劃條例第5條規定，重劃區內耕地出售時，其優先購買權的次序依序為出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人。
優先購買權的情形七：古蹟、歷史建築或紀念建築及定著土地，主管機關有優先購買權
依照文化資產保存法第32條規定，古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。
優先購買權要件為何？如何主張優先購買權？
優先購買權的要件一：必須是擁有優先購買權的特定身分
上述已經介紹過哪些法規的規定下將具有法定優先購買權，而依據所販賣的不動產性質差異，具有一定身分的人始能主張優先購買權，包含地上權人、典權人、永佃權人、農育權人、基地或耕地承租人、共有土地的他共有人等等。
優先購買權的要件二：賣方需已經與第三人簽訂買賣契約
當賣方已和第三方談妥買賣契約條件之後，已經確實存在一個買賣契約，後續才會需要通知優先購買權人，且必須將契約的所有條件告知優先購買權人，而契約當中通常也會約定「如有特殊情形者，應依相關法令規定及程序處理，例如：優先購買權」，讓第三人知悉若優先購買權人想要主張優先購買權時，第三人原已簽訂的買賣契約可能會因此產生影響。
優先購買權的要件三：需依「同樣條件」行使優先購買權
若想主張優先購買權的話，需要依照原本買賣契約的「同樣條件」優先購買，包含契約當中的買賣標的、範圍、價金、付款方式、稅費負擔、瑕疵擔保等，均須保持相同條件，若有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先購買權，因此將不生優先購買的效力。
優先購買權的要件四：有多位優先購買權人時，依權利性質或登記順序決定
有時會出現多位優先購買權人的情形，如果是同時出現不同權利而生的優先購買權人，例如一塊地同時存在地上權人與共有人，此時地上權人將優先於共有人，而針對此的排序，本文後續會再詳細介紹。
當優先購買權人為地上權人、典權人、永佃權人時，就會依據登記的前後順序來決定誰可以先行主張優先購買權。而如果是多位共有人要主張優先購買權的話，依照土地法第三十四條之一執行要點第12條的規定，優先購買的部分應按各主張優先購買人的應有部分比例定之。
優先購買權的要件五：需於時效內主張要行使優先購買權
賣方合法通知優先購買權人後，若優先購買權人想要依同樣條件購買不動產，也就是想要主張優先購買權時，需要在收到通知的合法期限內與賣方聯絡，否則可能會被視為放棄優先購買權，當告知想要行使優先購買權後，即會自動成立一個同樣條件的買賣契約。
優先購買權順序為何？當數人有優先購買權時，誰可以主張優先購買權？
首先，我們可以先根據地籍清理條例的相關規範來初步了解優先購買權的順序，後方我們將以QA的方式來釐清優先購買權人在順序上的相關問題。
地籍清理條例 第12條
1 依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：
一、地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。
二、基地或耕地承租人。
三、共有土地之他共有人。
四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
2 前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之。
Q1：當地上權人與共有人同時想要主張優先購買權時，誰會優先呢？
A1：按照地籍清理條例第12條第1項的規定，由於地上權人位於第1款，而共有人則位於第3款，因此地上權人將可以主張優先購買權。
Q2：當兩位地上權人同時想要主張優先購買權時，誰會優先呢？
A2：按照地籍清理條例第12條第2項的規定，因為登記地上權一定有先後順序，因此會以在土地謄本上先登記的地上權人為優先。
Q3：當有一位共有人要出售自己的應有部分，有兩位共有人同時表示想要主張優先購買權時，誰會優先呢？
A3：共有人之間沒有所謂的前後順序，只要是共有人之一就可以主張優先購買權，而依照土地法第三十四條之一執行要點第12條的規定，優先購買的部分應按各主張優先購買人的應有部分比例定之。
優先購買權時效多長？
所謂優先購買權的時效，其實就是指優先購買權人需要在收到通知後的幾日內主張要行使優先購買權，大部分的規定都是需要在10日之內表示，但亦有一些特殊的規範有特別規定為15日，例如耕地三七五減租條例第15條第1項、土地法第三十四條之一執行要點第13條第1項的規定等等，由於優先購買權的行使時效因不同法規而有所差異，因此，建議擁有優先購買權的權利人應特別注意相關期限規定，以免錯過行使權利的時機。
結論
優先購買權在不動產交易中扮演著重要的角色，不論您是不動產的所有權人想要出售財產，或是具備優先購買權的權利人想要主張權利，都需要審慎處理相關法律程序。由於優先購買權牽涉多項法規，包含民法、土地法等，且不同情況下的主張期限與要件也有所差異。
為了避免因程序瑕疵而影響交易效力，建議當事人在處理優先購買權相關事務時，可以尋求專業律師的協助，讓律師助確認是否具備優先購買權、檢視買賣條件是否符合規定、評估主張優先購買權的時效，並提供完整的法律諮詢服務。
妥善運用優先購買權不僅能促進不動產的有效利用，更能避免不必要的法律糾紛。無論您是買方或賣方，都應充分了解優先購買權的相關規範，以確保自身權益得到完善的保障。
