前言
您是否遇過下列情況？有人把您也有份的土地賣掉，卻完全沒有通知您？或是您承租來蓋房子的土地突然要賣給別人，但身為房屋所有人的您卻毫不知情？這時您可能會想：「我難道沒有辦法阻止不動產將賣給完全不認識的人嗎？我是否應該有優先購買的權利呢？」
在許多情況下，其實法律就賦予了特定身分者優先購買權，但這項權利要如何主張？更重要的是，不同類型的優先購買權效力竟然不盡相同，您知道該如何保護自己的權益嗎？
本文將為您詳細解析優先購買權的兩大類型：具有物權效力的優先購買權，以及具有債權效力的優先購買權，並且透過實際案例，讓您了解在不同情境下，優先購買權應該如何行使才能確保自身權益，讓各位優先購買權人都能從這些案例中學習到寶貴的經驗，避免自身權益受損！
（延伸閱讀：優先購買權教戰手冊：誰有優先購買權？如何主張？優先購買權完整解析！）
影響優先購買權訴訟的關鍵：物權效力優先購買權與債權效力優先購買權的差異
在不同法規中都能夠見到優先購買權的相關規範，但實際上法律規範與實務認定上是有一定的差異，雖然同樣是明文記載的優先購買權，卻會擁有不一樣的效力，同時也是因為優先購買權的效力不同，在自己的優先購買權遭受侵害時，可以主張的請求亦會出現很大的差異。
效力上主要會區分為有物權效力的優先購買權與有債權效力的優先購買權，接著我們將對於這兩者的實質差異做更一步的說明，也讓各位讀者可以初步判別各個規範的優先購買權到底有何區別。
實質法律效力上的差異：該優先購買權是否可以對抗第三人
- 物權效力的優先購買權：可以對抗第三人
此種優先購買權的效力較強，通常會在法條當中提及「其契約不得對抗優先購買權人」，也就是指當出賣人與第三人已經簽訂買賣契約之後，若沒有通知優先購買權人，就自行進行不動產所有權移轉的登記，當優先購買權人發現此事，認為此行為侵害到他的優先購買權時，因為具有物權效力的優先購買權是可以對抗第三人的，縱使不動產已經完成了移轉登記，仍然可以透過起訴來主張買賣契約無效，並且可以請求塗銷登記。 - 債權效力的優先購買權：不可對抗第三人
相對於上述的物權效力而言，僅具有債權效力的優先購買權效力就比較弱一些，只是規範出賣人與優先購買權人之間的權利義務關係，而無法含括到第三人（買受人），換句話說，具有債權效力的優先購買權是不能對抗第三人的。因此，當出賣人與第三人簽訂了買賣契約，未通知優先購買權人就已經完成了不動產移轉登記時，縱使優先購買權人認為此行為侵害到他的優先購買權，該買賣契約與移轉登記仍然有效，優先購買權人僅能透過起訴來向出賣人主張損害賠償，但已經無法改變土地已經賣給別人的事實了。
申請土地權利移轉登記時，優先購買權的性質將影響需出示的文件
- 物權效力的優先購買權：依據土地登記規則第97條第2項的規定，當優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權時，出賣人應檢附優先購買權人「放棄優先購買權的證明文件」；或出賣人已通知優先購買權人的證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
- 債權效力的優先購買權：依據土地登記規則第97條第1項的規定，當優先購買權人已放棄優先購買權時，應附具「出賣人的切結書」，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。
物權效力與債權效力的優先購買權具體條文
- 物權效力的優先購買權：最常見的例如民法第426-2條的租用基地建築房屋之優先購買權、土地法第104條的基地之優先購買權、土地法第107條的承租人之優先購買權，其他像是民法第460-1條的耕作地之優先購買權、耕地三七五減租條例第15條第3項的承租人之優先購買權，皆具有物權效力。
- 債權效力的優先購買權：包含土地法第34-1條、民法第524條第7項的共有人優先購買權、農地重劃條例第5條的重劃區內耕地出售優先購買權及文化資產保存法第32條的主管機關優先購買權。
不可錯過的時機：需要在何時之前提起優先購買權的訴訟？
影響優先購買權提告時效的重點有二，第一個是因應出賣人與買受人之間的交易情況，是否已經移轉不動產的所有權將是重要的區分關鍵。第二個會影響時間點的因素，則是關於優先購買權具有物權效力或債權效力，依據優先購買權本身的效力，將影響優先購買權人應該提起訴訟進行救濟的重要時點，以下將大致區分為三種情形，分別說明優先購買權人應該在何時提起訴訟才能把握主張權利的最佳時刻。
優先購買權訴訟的關鍵一：不動產所有權尚未移轉前，辦理移轉登記時點是重點！
當出賣人與買受人訂立不動產的買賣契約後，不一定就會隨同至地政機關辦理不動產所有權的移轉登記，而是約定過一陣子之後才去辦理，又或是為了處理貸款問題、房屋瑕疵的爭議，因此延後了辦理移轉登記的時間點。此時，因為依據民法第758條的規定，不動產的所有權需要經過登記才會發生移轉的效力，所以在尚未進行移轉登記之前，這間不動產仍然屬於出賣人的財產。
聰明的您應該發現了，因為不動產還屬於出賣人，若優先購買權人沒有收到合法的通知，因而沒有獲知自己可以行使優先購買權，此時權益雖遭受侵害，但由於不動產尚未移轉，無論該優先購買權屬於物權效力或債權效力，只要此時向法院提起確認優先權存在之訴，並請求依同一條件購買該不動產，當法院認定優先購買權確實存在的話，即可即時拯救被侵害的權益！
優先購買權訴訟的關鍵二：不動產已移轉，具有債權效力的優先購買權，需在兩年內提起訴訟
在出賣人與買受人訂立買賣契約，並已經完成不動產的移轉登記時，若僅屬於債權效力的優先購買權，並不能對抗第三人，也就是縱使出賣人沒有合法通知，優先購買權人也已經無法主張該買賣契約無效並請求塗銷移轉登記，只能依據民法第184條的侵權行為來請求損害賠償。
又依據民法第197條第1項的規定，侵權行為的時效為2年，因此，當優先購買權人知道自己的優先購買權受到侵害，且已經無法購買該不動產時，至少要在2年內另外提起侵權行為損害賠償的訴訟。
優先購買權訴訟的關鍵三：不動產已移轉，具有物權效力的優先購買權，需盡快提起訴訟
若是具有物權效力的優先購買權，即使出賣人已經將不動產移轉登記給買受人，但物權效力的優先購買權可以對抗第三人，所以優先購買權人仍然可以透過訴訟來主張確認優先購買權存在、請求塗銷所有權移轉登記並且以同一條件購買該不動產，藉此作為救濟的手段。
但只要是具有物權效力的優先購買權就沒有所謂時效的限制嗎？難道買受人就該永遠承受有人可能會來起訴買走不動產的風險嗎？當然不是！因為這樣可就違反了優先購買權的立法目的，那實際是否有一個確切的時點呢？
根據目前實務的判決指出，為了保障法的安定性，當第三人已經長期使用不動產，此時優先購買權人才想行使優先購買權，並且反過來請求塗銷所有權的登記，將會影響不動產的經濟效用。且因為不動產的價值將會隨著市場與社會的變遷而上漲，為了避免有人想要等到不動產大幅升值之後，才來主張優先購買權，這樣等同變相允許優先購買權人巧取利益，將違反誠信原則。
針對是否違反誠信原則，法院判斷將視特殊情況要素，一併考量權利的性質、事實上使用不動產的情形、法律行為的種類、法律行為的客體、當事人間的關係、人格因素、彼此之間的經濟勢力、社會普遍的經濟狀況等作為認定的依據。實務上就曾有人超過10年才起訴主張自己的優先購買權，亦有人是明知不動產已經有第三人購買，但一直都保持沉默，在這兩件案例當中最後都判決優先購買權人敗訴，因為遲遲不行動，並且達到一定的期間，而使得一般人已經可以信賴他沒有要主張自己的優先購買權，因而導致敗訴的結果。因此，雖然目前沒有明文指出物權效力的優先購買權應在多久之內進行提告，但為了避免法官認為已經形成了一定的信賴外觀，建議各位優先購買權人發現不動產已經有移轉的情事時，要盡快提告來維護權益，才有機會可以成功行使自己的優先購買權！
訴訟走向大不同：實際的優先購買權訴訟案例
優先購買權實例一：尚未移轉不動產所有權，請求行使優先購買權
- 判決結果：針對尚未移轉所有權的土地，應該與優先購買權人訂立買賣契約，並在收到約定價金後，將土地的所有權移轉登記給優先購買權人。
- 原因事實：原本有數塊土地由數位繼承人繼承，由所有繼承人公同共有，被告應繼分為七分之一，後來已變更為分別共有，當繼承人們想要協商共同處分土地時，才發現被告已將土地的潛在應有部分分別出賣，且其中有兩塊地已經辦妥不動產所有權的變更登記，還有部分土地尚未完成變更登記，對此，其他繼承人們認為自己的優先購買權遭到侵害，因此共同向自行處分土地的繼承提起訴訟。
- 具體理由：法院認為土地法第34-1條第4項規定的優先購買權雖然只具有債權效力，也就是如果土地已經移轉給第三人並完成登記，共有人就不能對該已移轉的土地行使優先購買權，然而，這並不影響共有人對其他尚未移轉的土地行使優先購買權的權利，因此，對於已經移轉所有權的土地，被告需要負擔損害賠償責任，針對尚未移轉所有權的土地，則認可原告們的主張，被告應與優先購買權人訂立買賣契約，並在收到約定價金後，將土地的所有權移轉登記給優先購買權人。
優先購買權實例二：已經移轉不動產所有權，具債權效力的優先購買權，請求侵權行為損害賠償
- 判決結果：優先購買權人請求侵權行為損害賠償有理由，其他共有人應給付1850萬9067元給優先購買權人。
- 原因事實：原告某B與親戚之間三人共有一塊土地，其他兩人依土地法第34-1條第1項的規定將整塊土地給出售，每坪賣出的價格為85萬，某B認為自己當下有相當的資力買下整塊土地，但是其他兩人擅自賣出且並未通知某B，侵害了某B原本可以依土地法第34-1條第4項規定主張的優先購買權。
被告則表示當時有合法通知某B行使優先購買權，先透過寄發存證函的方式，但招領逾期退回，後來則透過登報公告方式合法通知，因此並未侵害某B的優先購買權。 - 具體理由：某B與其他兩人之間其實在本案之前就已經有多次的訴訟糾葛，其他兩人很清楚知道某B現在的住址為何，還刻意將存證信函寄到某B過往的住處，但某B早在民國70年即已搬出該址，顯然有故意迴避讓某B無法行使優先購買權的意圖。
關於最終判決金額的部分，某B有自行請不動產估價師對土地進行估價，認為該塊土地的正常價格為每坪95萬元，後續法院經過公證的鑑定單位調查過後其實有價格上的出入，但因為某B起訴主張的價格較少，計算式為每坪價差10萬元×555.2720坪×上訴人應有部分1/3＝1850萬9067元，所以被法院認定為主張有理由，最終判決優先購買權人某B可以依照侵權行為獲得1850萬9067元的損害賠償。
優先購買權實例三：已經移轉不動產所有權，具物權效力的優先購買權，請求塗銷登記
- 判決結果：確認有優先購買權存在，應塗銷所有權移轉登記，並補定買賣契約，在給付價金之後，轉移不動產所有權給優先購買權人。
- 原因事實：某C在租賃的土地上經營馬術渡假村、興建餐廳、客房供住宿使用，但該地屬於山坡地保育區及農牧用地，實際上並不可作為商業使用。在租賃契約進行中途，土地的共有人之一將自己的應有部分給賣出，並且承受了租賃契約，但在契約到期前一年發函向承租人表示到期後不再續約，要求拆除建物並且返還土地。此時，某C認為自己應有優先購買權，直接進行買賣後要求自己拆屋還地有不適切之處，因此向出賣人與買受人提起訴訟。
- 具體理由：在一二審當中，法院原本認為因為土地不符合相關規範而做違法使用，因此不得主張優先購買權，但上訴三審時成功翻盤，最高法院認為土地法第104條第1項的基地承租人優先承買權是為了調和房屋與土地之利用關係，維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，所以只要透過有效租約承租基地建築房屋即可，縱使上面蓋的是違章建築，也只是主管機關可以課以行政罰鍰的處分，而不影響某C可以行使的優先購買權。
由於出賣人與買受人一直認為某C是做違法使用，也不知道某C應該有優先購買權，且雖然出賣人有通知某C這塊地準備要出售了，但是只有概括描述一分地約賣100多萬，並未將詳細的總價跟其他履約條件告知某C，合法的通知應該要將土地買賣契約的所有條件一同告知，因此，只告訴某C準備賣地了，不算是盡到了通知的義務，且某C也不斷協商於租期屆滿後想要繼續使用土地，可知某C行使優先購買權並非以損害他人為主要目的，難認某C行使本件優先購買權有違誠信原則，故最終由某C勝訴！
結論
由以上案例可見，優先購買權的行使涉及複雜的法律問題，不僅要判斷該優先購買權是屬於物權效力還是債權效力，更要考量不動產是否已經移轉、主張時效是否已經經過等諸多因素，特別是在實務上，優先購買權的行使往往會牽涉到價金計算、通知方式的合法性、行使期限的拿捏，以及是否違反誠信原則等細節問題。
因此，當發現自己的優先購買權可能受到侵害時，建議及早尋求專業律師的協助，律師可以協助確認優先購買權的性質與效力，評估最適合的法律救濟途徑，並在訴訟策略上提供專業建議，例如在債權效力的優先購買權案件中，律師可以幫助計算合理的損害賠償金額；在物權效力的優先購買權案件中，則可以協助強調優先購買權遭受侵害，應該要塗銷登記的主張。
優先購買權的行使攸關重大的財產利益，稍有不慎就可能喪失權利或求償無門，透過專業律師的協助，不僅能夠確保優先購買權的合法行使，更能在訴訟過程中最大化自身權益的保護！
