前言
預售屋買賣在現今房價高漲的社會風氣下已然成為熱門選擇，但預售屋買賣當中蘊含許多細節與重點，稍有不慎可能就會引發預售屋買賣糾紛，在預售屋買賣市場蓬勃發展的同時，相關爭議也日益增加，常見的預收屋買賣糾紛包含建商延遲交屋，或是房屋實際坪數與契約不符，滿心期待的簽下預售屋買賣契約，等到鄰臨交屋時才發現事情居然不太對勁，到底該如何保障自己的權益才好呢？
根據實務統計，預售屋解約條件的爭議在各類房屋糾紛中占據相當高的比例，許多購屋者在簽訂預售屋買賣契約時，往往因為對法律規範認知不足，而錯失維護權益的黃金時機，對此，本文將深入剖析預售屋買賣過程中最常見的糾紛類型，並且針對各種預售屋解約條件提供專業建議，協助您在面對預售屋買賣糾紛時，能夠充分了解自身權益，並採取適當的法律行動，更透過實務案例的分析，讓您了解在預售屋買賣過程中應該注意的關鍵環節，以及如何預防和處理可能發生的預售屋買賣爭議！
預售屋交屋注意事項有哪些？五個您不能錯過的重點！
預售屋交屋注意事項一：注意約定期限
按照內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範，契約當中應該記載開工與完工的期限，並且應該取得使用執照，若賣方超過期限仍然沒有開工或是取得使用執照，超過一日就需要按照原本規定的標準給付買方遲延利息，若是累積超過三個月，賣方就會被視為違約。
實際交屋日期是預售屋買賣契約的重點，有明確的交屋期限才能計算遲延交屋的責任，因此，留意契約當中的期限是相當重要的一件事，除非有天災或其他不可抗力的原因出現，否則建商應該要按照時程來執行，目前實務上也時常發生「延遲交屋」的狀況，更糟糕的情形則是出現「爛尾樓」，也就是最終無法完成的建築，為了防免上述問題出現，應留意期限的約定，超過時可向賣方求償，發現可能會成為爛尾樓時也要盡速處理，避免落入最終會求償無門的窘境。
預售屋交屋注意事項二：查看實際狀況是否與契約書相符
預售屋的買賣契約約定了很多細節，包含土地與房屋的面積，專有部分以及共有部分各為多少坪，房屋完工之後，建議買方測量與計算自己買的房屋面積是否足夠，若實際房地面積與契約約定有誤差的話，可依照原訂契約的內容進行房屋價款的調整，藉此來確保雙方權益的平衡，但如果誤差超過百分之三時，依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範，買方可以解除契約，所以針對房屋的實際面積，需要特別留意是否有符合契約上的規格。
另外也很常出現的預購屋買賣糾紛，還包含停車位種類與規格上的爭議，現今預售屋買賣經常連帶購買汽車停車位，契約當中會約定停車位的性質、位置要記得停車位可能是大家容易疏忽的部分。
預售屋交屋注意事項三：留意廣告不實
在預售屋買賣糾紛當中，廣告不實絕對是榜上有名的爭議之一，建商總是會使用華美精緻的文宣來吸引眼球，常見的像是華麗的外觀、豐富的公設、便利的交通、優良的生活機能等等，依照消費者保護法的規定，建商應該確保廣告內容的真實性，對買家所負擔的義務也包含廣告當中的內容，因此成立預售屋買賣契約之後，也需要確實履行廣告當中所揭示的項目。
另外依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範，賣方應該確保廣告內容屬實，預售屋的廣告宣傳品、記載的建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，都屬於預售屋買賣契約的一部分，買賣契約中禁止約定廣告僅供參考，各方面都表示賣方應該對於廣告的內容負起相關的履行責任，不能夠只是為了吸引目光與買氣就虛構未來不會實現的廣告內容。
因此，除了建議在簽訂預售屋買賣契約時，可以特別針對廣告內容再次進行核對以外，在準備交屋時也可以一一檢視當時廣告所載的文案是否具體成真，若是當時有宣傳社區內的公共設施，也要注意是否有完成相關的建設，若交屋時遲遲沒有完成，買方可以依照廣告向建商爭取權益，甚至可以聯合住戶一同向建商集體談判來維護有關預售屋買賣的權益。
預售屋交屋注意事項四：確認所有權狀、地籍謄本的記載內容
在交屋時，除了要記得索取房屋的所有權狀以外，也要檢查所有權狀記載的項目是否與預售屋買賣契約相符，並留意以下注意事項：
- 所有權人：房屋登記在誰的名下。
- 統一編號：登記所有權人的身分證。
- 建物標示：包含坐落、建號、門牌號、建築完成日期、主要建材、主要用途、建物層數、層次、面積、總面積、附屬建物及面積。
- 權利範圍：單獨所有，還是與別人共有。
- 建物坐落地號：房屋是否合法占用土地。
若契約當中有約定保固期間的話，也需要特別查看是否有開具相關的保固證明書。
此外，因為房屋的登記變動情況需要搭配登記謄本才能掌握細節的資訊，因此建議在交屋前可以向地政事務所申請最新的土地、建物登記謄本，且要特別注意「他項權利」一欄上是否被設定了抵押權或是其他任何的權利，若還留有相關的權利登記資訊，切記要請建商負責塗銷完畢！
預售屋交屋注意事項五：尋找專家來查驗房屋內部是否有瑕疵
雖然好不容易盼到交屋的一天，也不要草率的用自己的眼睛觀看一下就決定進行點交，事實上許多肉眼無法看見的瑕疵，例如牆壁或管線是否會漏水、門窗閉合度是否良好、油漆或磁磚是否有龜裂之處、排水系統是否正常等等，許多瑕疵都是一般民眾難以自己測量出來的，需要倚靠專業的儀器與技術，建議請專業的技師來進行驗屋的流程，若有發現房屋有需要改善的瑕疵，應將瑕疵載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕，買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，確認房屋都修繕完畢後，已經處於無瑕疵的狀況下再進行交屋，入住後也可以生活得較為安心。
預售屋買賣出現糾紛，想要主張解約怎麼做？
當成立預售屋買賣契約之後，如果因為可歸責於建商的事由，導致不想購買預售屋時該怎麼做？有哪些規範上可以讓買方主張解約呢？接著我們就將整理預售屋買賣時最常接觸的法規，讓想要主張解約的您可以清楚了解相關的規範。
預售屋解約的相關規範一：民法
- 當建商遲延交屋：按照民法第254條的規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。
- 當房屋有重大瑕疵：按照民法第359條的規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
預售屋解約的相關規範二：預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
- 按照應記載事項第6點，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。
- 按照應記載事項第24點，賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。
- 按照應記載事項第24點，賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。
預售屋解約條件為何？法院怎樣才會判可以解約呢？
當建商無正當理由即延遲交屋，買方可主張解除契約！
建商對於相關建築工程施工及各類執照之申請等業務應該知道要花費多少時間，在訂立預售屋買賣契約時，就應該將所有申辦業務的期間算入，才告知買方何時為「取得使用執照期限」，且因契約分別以天災地變、法令變更等不可歸責的事由為順延期間的條件，可見當時已經充分考量客觀法律規定、主管機關相關行政程序要求，以及建商自身的履約能力等一切情狀才訂定期限。
因此，除非在建商可以證明因為天災而導致無法動工，常見像是放颱風假或是強烈的地震，可提出相關的停工證明時，才可以順延交屋的期限，建商不可單純以申辦相關業務或獲得機關的許可程序上有所延遲，就認定為不可歸責於建商本身的問題，建商也不能擅自展延「取得使用執照期限」，只要超出契約所約定的期限，買方即可以此作為解除契約的條件。
當房屋有權利上或重大的物之瑕疵，買方可主張解除契約！
首先，實際上預售屋會出現的瑕疵有兩個層面，第一個是權利上的瑕疵，例如建商將同個房屋賣給多位買家，造成一物數賣的情形，又或是建商本身並未取得土地的所有權或使用權限，就在土地上建造房屋，導致無權占有他人土地的狀況，且建商無法排除上述的權利瑕疵時，買方即可主張解除契約。
第二個瑕疵則是房屋本身有效用上的缺陷，但依據民法第359條的規定，並不是只要預售屋出現瑕疵就可以主張解除契約，縱使瑕疵導致房屋的價值或通常效用有所減少，但減少的程度不至於影響主建物本身的效用，瑕疵的存在也不至於讓契約目的難以達成時，買賣雙方因解約所受的損害可能顯失公平，買方就不一定能夠解除契約。
不過，實際上什麼樣的瑕疵屬於重大致可以解除契約，目前實務上都還是會依照個案的情形作詳細的判斷，因為每份預售屋買賣契約的內容不同，也可能會有特別約定好的「個別磋商條款」，若屬於契約重要的核心價值，就能夠被法院認可為重大瑕疵，進而可以向建商主張解除契約。
例如曾經有建商主打將在建案內設置溫泉設施，多數的宣傳廣告也都緊貼著溫泉來吸引買氣，也確實因為在家就可以泡湯的罕見特色，讓交通不便利、生活機能不好的建案也出乎意料的買氣大漲，但後續湯屋設施卻被政府單位認定為違建，且因為不合法亦無法再重新建造，原本為了溫泉而購買的預售屋最終卻沒有湯可泡，讓買方憤而提告，最終法院認為買方決定購買此預售屋最主要的核心價值就在於溫泉設施，當使用溫泉設施之目的顯然無法達成，可以說是重大瑕疵，因此同意讓買方解除契約！
結論
面對複雜的預售屋買賣糾紛，我們必須認知到每一個案件都有其獨特性，預售屋解約條件的成立與否，往往需要深入檢視個案的具體情況，包括契約內容、違約情節、以及雙方的約定等多重面向，由於每份預售屋買賣契約都可能包含不同的個別磋商條款，因此在主張解約權時，建議尋求專業律師的協助，以確保權益獲得最完善的保障。
從本文所討論的各種預售屋買賣糾紛來看，無論是交屋遲延、建材品質不符、坪數誤差，還是公共設施未依約完工等情況，都需要仔細權衡相關法規與具體違約情節。簽訂預售屋買賣契約後，一旦察覺到異常狀況，建議購屋者盡速尋求律師諮詢，透過律師的專業意見及時處理，唯有透過專業的法律分析與建議，才能在複雜的預售屋買賣糾紛中，找到最適合的解決方案，有效維護自身權益！
