前言
您是否曾經好奇，為什麼「凶宅」這個詞總是讓人聞之色變？在房地產市場中，凶宅往往成為眾所矚目的焦點，不僅價格大幅下跌，甚至難以成交。然而，究竟什麼樣的房屋才會被稱為凶宅？凶宅的認定標準是否像都市傳說一般撲朔迷離？當我們在購屋或租屋時，該如何確認房屋是否為凶宅？而面對凶宅交易時，又該如何保護自己的權益？這些關於凶宅的疑問，不僅攸關我們的居住品質，更可能影響到龐大的財產權益，本文將為您詳細解析凶宅的法律定義，並說明在面對凶宅糾紛時的各種處理方式，讓您在不動產交易時能夠做出明智的選擇！
凶宅定義為何？什麼是凶宅？
「凶宅」一詞是我們在日常生活當中很常被運用到的詞彙，無論是在發生重大凶殺案件的新聞上或是在買賣、租賃房屋的過程中都會看到「凶宅」，但是針對凶宅明確的定義為何，該如何解釋何謂「凶宅」，其實光內政部與法院的見解就略有分歧，以下我們就透過兩者的看法來概略描述到底什麼是「凶宅」。
內政部對於「凶宅」的定義
內政部在97年的時候曾經透過函釋來說明何謂凶宅，內容指出要構成凶宅的話，應該符合三個要件：
- 時間：賣方產權持有期間內。
- 地點：發生於房屋的「專有部分」。
- 事件：曾發生兇殺或自殺致死的情事。
後來內政部修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」當中的規範，明訂「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」為應記載事項的其他重要事項，同時也將「一氧化碳中毒」及「其他非自然死亡之情形」列為出賣人的說明義務，以涵蓋更多民眾所重視的死亡案件態樣。
內政部《97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋》
按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」。
法院對於「凶宅」的定義
雖然內政部對於凶宅有提出解釋，但僅是認定房屋是否為凶宅的參考因素之一，並不一定會拘束各個法院的判斷，也非唯一的標準，且因為凶宅一詞非法律專有名詞，更無精確的定義，所以法院在處理相關爭議時，傾向採取更具彈性的認定方式。
依據過往曾有過的實務判決，法院在判別是否屬於凶宅時，可能參考的因素包含三個：
- 事故發生的地點與時間。
- 事故的類型。
- 該起事件對於房屋交易價值和居住品質的影響程度。
換句話說，只要該案件對特定住戶產生實質影響，法院就有可能認定該房屋屬於有瑕疵的凶宅，可見司法實務更重視事件的整體影響，而不一定僅依據行政規範的形式標準。
凶宅的判斷標準：怎麼樣算凶宅呢？
經過上述簡單說明對於凶宅的定義後，在解釋上可能還是有些模糊不清的空間，接著我們將針對幾個大家常常對於是否屬於凶宅有所疑問的狀況，來一一為大家解惑到底哪些狀況下仍然會被判定為凶宅。
凶宅判斷的常見問題一：在家自然死亡算凶宅嗎？
根據內政部的定義來看，房屋專有部分曾發生「非自然死亡」的事件才會被認定為凶宅，而不是只要有人在屋內死亡就會被算作是凶宅，且有許多長輩的願望是生命中的最後一程可以在家中渡過，而死亡原本就屬於正常的生命歷程，不應該將凶宅的定義設定得過於狹隘。因此，縱使房屋內有人因病、衰老或是猝死在內數日，也不會被歸類為凶宅，不過當然也有人會介意此事，就建議在買房或租屋前仍可以向賣方或房東詢問相關資訊或事實。
凶宅判斷的常見問題二：從樓上掉落後死亡，哪裡算是凶宅？
對於從樓上往下跳的自殺案件或是被人從樓上推下樓的兇殺案件，從結論而言，只要是直接影響的區域，之後都可能會被認為是凶宅，也就是說，「案發地」與「陳屍地」的那一戶都屬於凶宅，例如：有人從10樓跳下去死於2樓的陽台，那10樓與2樓都會變為凶宅，但比較特殊的是，若最終死亡地是中庭或是公共區域等，因為依據內政部的規範，只有專有部分才會被認定為凶宅，因此並不會讓整棟大樓都變成凶宅，對於跳樓中間所經過的3~9樓，也都不需要特別在不動產說明書中內說明此起非自然死亡案件。
凶宅判斷的常見問題三：凶宅可以洗白嗎？凶宅過一手有用嗎？
由於不動產說明書當中只需要說明「產權持有期間」是否發生過兇殺或自殺的情形，所以有的人就會利用這點，先將凶宅賣給熟識的人，之後再真正賣給不知情的第三人，並且因為已經轉手過，就不需要在不動產說明書當中揭露。
然而，這當然會是一個極具爭議的作法，實際上法院還是會綜合判斷，常見的要件包含：
- 事發距今的時間長短。
- 轉手者的持有時長。
- 轉手者是否真的不知情。
若是短期間內轉手，或是轉手者顯然知悉曾為凶宅的事，恐怕就無法直接藉由過一手的方式來洗白，而很有可能還是需要對買家負損害賠償責任。
買到凶宅怎麼辦？可以要求賣方負責嗎？
買到凶宅有哪幾種處理方式呢？
由於凶宅對於大部分的人來說仍然會抱有嫌惡畏懼的感受，而不願意主動購買凶宅，雖然凶宅仍然可以買賣，但可能卻會造成居住者龐大的心理壓力，也會導致房市價格上的貶損，因此，對於買方而言，凶宅無非是一個房屋的重大瑕疵，依據民法第354條的規定，賣方應該負有瑕疵擔保責任，也就是賣方應該確保自己所賣出的房屋沒有瑕疵，但如今卻將凶宅販售給他人，買方當然可以依照規定維護自身權益！
買到凶宅處理方式一：解除買賣契約
依據民法第359條的規定，當買方買到有瑕疵的房屋時，可以解除契約，而凶宅通常是重大瑕疵，若該房屋確定屬於凶宅時，多數可以主張解除契約，較無顯失公平的情形，在解除契約後，雙方需回復原狀，賣方必須返還已收取的價金，買方則需返還房屋。
買到凶宅處理方式二：減少價金
因為有的人已經花費不少錢在裝潢及維護房屋上，暫時也沒有感受到靈異現象，但知道自己買的房屋屬於凶宅時，或多或少還是會認為有所虧損，此時買方也可以選擇不要解約，而是一樣依據民法第359條的規定，改以降低價金的方式，請賣方返還凶宅本身的折價，依據實務判決，凶宅通常的減價幅度約為20%至40%，具體金額將視凶宅事件的性質、發生時間、影響程度等因素而定。
買到凶宅處理方式三：請求損害賠償
依據民法第360條的規定，若賣方刻意隱藏凶宅的事實，買方除了選擇上述的解約或是降價以外，也可以請求不履行的損害賠償。
律師經驗談：
需要特別注意的是這三個處理方式的時效，如果想要主張解約或是減少價金的話，依據民法第365條的規定，買方應該在發現房屋屬於凶宅時立即通知賣方，並且在6個月內主張要解除契約或是減少價金，除非賣方是刻意不告知房屋為凶宅，才可以不適用6個月期間的規定，但仍然需要在交屋後5年內行使才可以。
若是要主張損害賠償的話，目前實務上多認為時效為15年，所以如果錯過上述的6個月，又或是交屋已經超過5年的話，都只能選擇請求損害賠償的方式。
隱瞞房屋為凶宅的行為，會觸犯刑事的詐欺罪嗎？
依據刑法第339條的規定，意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
實務曾指出，若有刻意隱瞞凶宅的情形，相當於在積極告知的義務當中，做出消極詐欺的行為，換句話說，因為賣方以不實的資訊，假裝房屋並非凶宅，隱瞞了房屋的「必要告知」及「重要交易」事項，使買方陷於錯誤，以正常價格購入凶宅，因此取得不法利益，就有可能會構成刑法上的詐欺罪。
買到凶宅除了找前屋主負責以外，房仲是否也有責任呢？
房仲在促進房屋買賣的交易時，應該盡善良管理人的注意義務，就房屋是否有重要瑕疵，必須加以了解並向買受人解說，若是房仲沒有盡到調查與告知的義務，依照不動產經紀業管理條例第26條第2項的規定，該仲介與房屋仲介公司將需要負擔連帶賠償責任，因此，在仲介自身有過失而未調查到屬於凶宅的情形下，也有機會向房仲請求相關的賠償。
租客在房屋內自殺，讓房屋成為凶宅，房東可以求償嗎？
房客讓房屋變成凶宅，多數可以向房客的繼承人求償！
當房屋發生自殺致死的案件而成為凶宅時，將會造成房屋價值貶損，導致往後難以出售或出租，這件事是社會大眾通常都知道的事實，而房客在自殺時，雖然主觀上只是單純為了結束自己生命，但既然房客具有識別能力，就應該知道自己自殺的行為可能會讓房屋成為凶宅，卻仍然決定要在租屋內自殺，日後確實讓房價下跌並難以交易，可以認為租客明明預見會發生，但未違背其本意的間接故意，因此，房東可以依照民法第184條第1項後段的規定，向房客的繼承人請求房價下跌的損失。
然而，因為房客對於房東的賠償義務，將由房客的繼承人繼承，又由於目前採納限定繼承的制度，所以繼承人也僅需在房客個人的遺產範圍內，向房東負損害賠償責任，若房客本身並無過多的財產，也無法再向房客的親屬做額外的求償。
但需要注意，求償並非百分之分成功！
然而，實際上也有法院並不認同房東可以向房客的繼承人求償，理由在於，部分法院認為自殺行為屬於極端終結生命的方式，而自殺行為往往因為瞬間的意念所致，以一般情理而言，較難要求自殺者在自殺的當下，還需要顧及自殺行為將導致房屋成為凶宅，並且可能會減損房屋價值，自殺行為的當下，自殺者只能夠花費最後的精力與意念在判別是否要選擇結束自己的生命，已無其他心力再想到可能會損害他人房屋價值的這件事，因此，不能認為自殺者對於讓房屋變成凶宅此事具有間接故意。
關於自殺究竟是否違背善良風俗一事，目前實務上其實仍然存有一定的爭議，並沒有完全統一的見解，建議大家若因為租客自殺而讓房屋成為凶宅，想要進行求償時，可以委由律師協助，讓自己的主張與請求更加完整，藉以提高成功求償的機會！
結論
凶宅問題的複雜性遠超過一般人的想像，從凶宅的認定標準到相關的法律責任，都需要專業的評估與處理，無論您是不慎買到凶宅的受害者，或是因房客自殺而使房屋成為凶宅的房東，在處理凶宅糾紛時都強烈建議尋求專業律師的協助，畢竟凶宅不僅涉及民法上的權利義務關係，更可能牽涉到刑事詐欺的法律問題，而律師能夠協助您判斷房屋是否確實符合凶宅的要件，評估是否能夠主張解除契約、減少價金或請求損害賠償，並提供最適當的法律途徑來保護您的權益。
面對凶宅交易所衍生的糾紛，建議及早尋求律師意見，不僅能夠避免錯過法定期限，更能讓您的權益獲得最完善的保障。在這個充滿不確定性的凶宅問題上，讓專業律師的協助成為您最堅強的後盾！
